Derrama Extraordinaria en Comunidad de Propietarios: Guía Completa 2026

Pocos temas generan tanta tensión en una comunidad de propietarios como las derramas extraordinarias. Ese gasto inesperado que aparece cuando el ascensor necesita una reforma integral, la fachada presenta humedades o la ITE revela deficiencias que hay que corregir obligatoriamente. Sin embargo, las derramas son una herramienta legal imprescindible para mantener el edificio en buen estado. En esta guía completa te explicamos qué tipos de derramas existen, cómo calcularlas, qué mayorías necesitas para aprobarlas en junta, qué ocurre si un vecino no paga y cuáles son los límites legales que debes conocer.

Qué es una derrama extraordinaria y cuándo se aplica

Una derrama extraordinaria es un pago puntual y no recurrente que la comunidad de propietarios exige a sus miembros para hacer frente a un gasto concreto que no estaba previsto en el presupuesto anual ordinario, o que supera la capacidad del fondo de reserva disponible.

A diferencia de la cuota mensual habitual, la derrama no está planificada de antemano y su aprobación requiere, en la mayoría de los casos, un acuerdo formal en junta de propietarios.

Diferencia entre cuota ordinaria y derrama extraordinaria

La cuota ordinaria es la cantidad fija que cada propietario paga mensualmente para cubrir los gastos corrientes de la comunidad: limpieza, luz de zonas comunes, seguro, portería, jardinería o el mantenimiento habitual del ascensor. Estos gastos son predecibles y se aprueban en la junta ordinaria anual al mismo tiempo que el presupuesto.

La derrama extraordinaria, en cambio, responde a necesidades puntuales y de mayor envergadura:

Tiene un importe específico y finito, no indefinido.
Se aprueba mediante acuerdo de junta, salvo las obras de ejecución obligatoria.
Puede pagarse de una sola vez o fraccionada en cuotas mensuales durante un plazo acordado.
Su aprobación puede requerir distintas mayorías según el tipo de actuación, como veremos más adelante.

Los casos más frecuentes que originan una derrama

Según los datos del sector, las situaciones que más habitualmente obligan a una comunidad a recurrir a una derrama son:

Reparaciones urgentes: goteras, roturas de la red de saneamiento, fallos en el sistema eléctrico o averías del ascensor.
Resultados de la Inspección Técnica de Edificios (ITE): la ITE puede revelar deficiencias calificadas como graves o muy graves que obligan a actuar en plazos concretos.
Rehabilitación de fachadas: especialmente en edificios con más de 30 años, es una de las obras más costosas y más habituales.
Renovación de instalaciones comunes: sustitución de ascensores, renovación de la red de gas, cambio de fontanería general o instalación de energía solar.
Obras de accesibilidad: rampas, salvaescaleras o adaptación de accesos para personas con movilidad reducida.
Constitución o refuerzo del fondo de reserva: cuando el fondo está por debajo del mínimo legal (el 10% del último presupuesto ordinario aprobado).

Tipos de derramas en comunidades de propietarios

No todas las derramas son iguales. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue distintas situaciones que determinan cómo se aprueban y si existe algún límite al importe que se puede exigir.

Derramas por obras de conservación y mantenimiento

Son las más comunes. Afectan a elementos del edificio que deben mantenerse en buen estado para garantizar la seguridad y habitabilidad: tejado, fachada, instalaciones generales, escaleras o portal.

El artículo 10.1 de la LPH establece que las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta cuando son imprescindibles. Sin embargo, en la práctica, si el importe supera las reservas disponibles, la comunidad convoca una junta para acordar la derrama correspondiente.

Derramas por mejoras en las instalaciones

Aquí se incluyen actuaciones que no son estrictamente necesarias para la conservación, sino que mejoran la funcionalidad o el confort del edificio: instalar un sistema de videoportero, renovar la piscina, construir un trastero colectivo o ampliar el parking.

Estas obras requieren un acuerdo de junta con las mayorías previstas en el artículo 17 de la LPH. El propietario que haya votado en contra puede, bajo ciertas condiciones, quedar exento del pago si la mejora no es exigible y su cuota no supera determinados umbrales, aunque esto tiene matices importantes que debes consultar con el administrador.

Derramas por obras de accesibilidad

Las obras para suprimir barreras arquitectónicas y garantizar la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años tienen un régimen especial en la LPH (artículo 10.1.b). Son obligatorias cuando las solicita un propietario o residente con discapacidad reconocida, y están sujetas a la regla de las 12 mensualidades, que explicamos en detalle más adelante.

Derramas por cumplimiento normativo (ITE, certificado energético)

La Inspección Técnica de Edificios y el Certificado de Eficiencia Energética son obligaciones legales cuya tramitación y subsanación de deficiencias puede originar derramas significativas.

Si la ITE declara el edificio en situación de deficiencia grave o muy grave, la comunidad tiene un plazo obligatorio para ejecutar las obras. No aprobar la derrama correspondiente no libera a los propietarios de su responsabilidad; al contrario, puede generar problemas legales y administrativos adicionales.

Cómo se calcula una derrama: coeficiente de participación

El reparto de una derrama no se hace a partes iguales entre todos los propietarios. Salvo que los estatutos de la comunidad establezcan otra cosa, la distribución se realiza conforme al coeficiente de participación de cada piso o local, tal y como recoge el artículo 9.1.e de la LPH.

El coeficiente de participación está recogido en la escritura de división horizontal del edificio y en el Registro de la Propiedad. Refleja la proporción que representa cada propiedad respecto al total del inmueble, teniendo en cuenta su superficie, situación, uso y otros factores fijados en el momento de la construcción.

Ejemplo práctico de cálculo

Supongamos que una comunidad de 20 propietarios ha aprobado una derrama de 30.000 euros para la rehabilitación de la fachada. La distribución no es de 1.500 euros por propietario, sino que varía según el coeficiente de cada uno.

A continuación, un ejemplo simplificado con distintos coeficientes:

Propietario	Coeficiente (%)	Importe derrama (€)
Piso 1A	6,50	1.950,00
Piso 1B	5,80	1.740,00
Piso 2A	6,50	1.950,00
Piso 2B	5,80	1.740,00
Piso 3A	6,50	1.950,00
Piso 3B	5,80	1.740,00
Piso 4A	6,50	1.950,00
Piso 4B	5,80	1.740,00
Piso 5A	5,20	1.560,00
Piso 5B	4,90	1.470,00
Ático 1	7,80	2.340,00
Ático 2	7,80	2.340,00
Local 1	4,50	1.350,00
Local 2	4,50	1.350,00
Garaza 1-7	7 x 0,90	7 x 270,00 = 1.890,00
Total	100,00	30.000,00

Como puedes ver, el propietario de un ático con mayor coeficiente paga casi el doble que el de una plaza de garaje. Este sistema busca reflejar el beneficio o la responsabilidad proporcional de cada propiedad sobre los elementos comunes del edificio.

¿Puede la comunidad repartir a partes iguales?

Sí, pero con condiciones. Para repartir a partes iguales es necesario que así lo establezcan los estatutos de la comunidad, o bien que todos los propietarios acuerden por unanimidad aplicar ese criterio para una derrama concreta. Sin ese respaldo, el reparto igualitario puede ser impugnado por cualquier propietario perjudicado.

Cómo aprobar una derrama en junta de propietarios

La aprobación de una derrama sigue el procedimiento general de los acuerdos de junta, pero las mayorías exigidas varían en función del tipo de actuación. Es uno de los aspectos más importantes y donde más errores se cometen.

Para profundizar en cómo funcionan las juntas de propietarios, puedes consultar nuestra guía sobre qué son y cómo deberían ser las juntas de la comunidad.

Mayorías necesarias según el tipo de obra

El artículo 17 de la LPH establece los quórums necesarios para distintos tipos de acuerdos:

Unanimidad: para modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, lo que afectaría a los coeficientes de participación.
3/5 del total de propietarios y cuotas: para el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
Mayoría simple (mayoría de propietarios que representen mayoría de cuotas): para obras de mejora que no sean de conservación obligatoria.
Sin acuerdo previo: obras de conservación necesarias, accesibilidad obligatoria y actuaciones requeridas por resolución administrativa.

En la práctica, la mayor parte de las derramas por obras de conservación y reparación urgente se aprueban en junta ordinaria o extraordinaria con mayoría simple. Para obras de mejora no obligatorias el umbral es más alto.

El procedimiento paso a paso

Convocatoria de junta: El presidente o el administrador convoca la junta con al menos 6 días de antelación (o la que exijan los estatutos), incluyendo en el orden del día el punto específico de aprobación de la derrama con el importe total y la forma de pago.
Presentación de presupuestos: Es una buena práctica presentar al menos dos o tres presupuestos de empresas diferentes para que los propietarios puedan valorar la propuesta.
Debate y votación: Se expone la necesidad de la obra, se responden preguntas y se somete a votación el acuerdo, que incluye el importe total, el criterio de reparto y el calendario de pagos.
Redacción del acta: El acuerdo aprobado debe quedar reflejado en el acta de la junta, firmada por el presidente y el secretario. El acta es el documento que acredita la obligación de pago de cada propietario.
Notificación: El administrador notifica el acuerdo a todos los propietarios, incluyendo los ausentes, con indicación del importe que corresponde a cada uno y las fechas de pago.
Seguimiento y ejecución: La comunidad contrata las obras, supervisa su ejecución y certifica el pago con cargo a los fondos recaudados por la derrama.

¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar la derrama?

Este es el escenario que más preocupa a administradores y presidentes de comunidad. La negativa de un propietario a pagar la derrama no solo perjudica las finanzas de la comunidad, sino que puede bloquear la ejecución de obras imprescindibles.

Para más información sobre cómo gestionar la morosidad en tu comunidad, consulta nuestros artículos sobre morosos en la comunidad y cómo actuar si tus vecinos no pagan.

Obligación legal de pago (Art. 9 LPH)

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal es muy claro: es obligación de cada propietario “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Esto incluye las derramas aprobadas en junta. El propietario que no paga incurre en mora desde la fecha acordada, y la deuda genera intereses legales. Además, pierde el derecho de voto en las juntas posteriores mientras permanezca en situación de moroso (artículo 15.2 LPH).

La deuda por derrama no desaparece con la venta del piso. El artículo 9.1.e establece que el adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad durante el año en curso y los tres anteriores.

El proceso monitorio

Si el propietario moroso no paga en el plazo establecido ni tras los requerimientos previos, la comunidad puede iniciar el proceso monitorio para la reclamación de deudas. Este procedimiento está regulado en el artículo 21 de la LPH y en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El proceso monitorio es especialmente ágil para las comunidades porque:

No requiere abogado ni procurador para cantidades inferiores a 2.000 euros (aunque para montos mayores es recomendable contar con representación).
El juzgado notifica al deudor y este tiene 20 días para pagar, formular oposición o comparecer a alegar razones.
Si el deudor no responde, el juez dicta decreto de ejecución directamente.
Si el deudor se opone, el proceso pasa a un juicio verbal u ordinario según la cuantía.

Para iniciar el proceso monitorio, la comunidad necesita:

Certificación del administrador con el importe de la deuda, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente.
Notificación fehaciente al deudor del acuerdo de junta y del requerimiento de pago.
Presentación de la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica el inmueble.

¿Se puede impugnar una derrama?

Sí. Cualquier propietario puede impugnar los acuerdos de junta, incluida la aprobación de una derrama, en los plazos y condiciones del artículo 18 de la LPH:

3 meses desde la adopción del acuerdo para propietarios que estuvieron presentes y votaron en contra o se abstuvieron.
1 año para propietarios ausentes en la junta y para acuerdos contrarios al orden público.

Los motivos de impugnación más habituales son: que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, que sea gravemente lesivo para los intereses de la comunidad, o que suponga un abuso de derecho en perjuicio de algún propietario.

Sin embargo, es importante saber que la impugnación no suspende automáticamente la obligación de pago, salvo que el juez así lo acuerde de forma cautelar. El propietario que impugna y pierde el juicio habrá acumulado la deuda con sus intereses.

Límites legales: la regla de las 12 mensualidades

Uno de los aspectos más relevantes de la LPH para las derramas es la conocida como “regla de las 12 mensualidades”, recogida en el artículo 10.1 y, en particular, en el artículo 17.2.

Esta regla establece que las obras de accesibilidad exigidas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años son obligatorias para la comunidad siempre que su coste no supere el importe de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esto tiene consecuencias prácticas muy importantes:

Si el coste de la obra de accesibilidad solicitada es igual o inferior a 12 mensualidades, la comunidad está obligada a ejecutarla sin necesidad de acuerdo de junta y sin que ningún propietario pueda negarse.
Si el coste supera ese umbral, se requiere el acuerdo de junta con las mayorías correspondientes, pero la obra sigue siendo obligatoria si la solicitan quienes tienen derecho a ello.

En el caso de obras de accesibilidad que superen el límite de las 12 mensualidades, los propietarios que lo soliciten tienen derecho a ejecutarlas a su cargo si la comunidad no lo aprueba, siempre que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores.

Es fundamental no confundir esta regla con un límite general para todas las derramas. Para obras de conservación, mantenimiento o mejora, no existe un tope legal al importe de la derrama siempre que el acuerdo de junta se adopte con las mayorías adecuadas.

Buenas prácticas para comunicar una derrama a los vecinos

La forma en que se comunica una derrama puede marcar la diferencia entre una junta tranquila y un conflicto vecinal innecesario. La transparencia y la anticipación son las claves.

Antes de la junta:

Informa con antelación de que se va a tratar una derrama importante, incluso antes de enviar la convocatoria formal. Una comunicación previa informal reduce la sorpresa y las resistencias.
Comparte los presupuestos con todos los propietarios para que lleguen informados a la junta.
Explica claramente el motivo de la obra: si hay un informe técnico, una resolución administrativa o un diagnóstico de una empresa especializada, adjúntalo a la convocatoria.
Indica el calendario previsto para las obras y el plazo estimado de ejecución.

En la convocatoria y el acta:

Especifica el importe total de la derrama, el criterio de reparto (coeficiente), el importe concreto que corresponde a cada propietario y las fechas de pago.
Deja claro si se va a cobrar en un único pago o fraccionado, y en cuántas cuotas.
Recoge en el acta todos los acuerdos con el máximo detalle para evitar malentendidos posteriores.

Facilitar el pago:

Ofrece la opción de pago fraccionado cuando sea posible. Una derrama de 3.000 euros pagada en 12 cuotas de 250 euros es mucho más asumible para muchas familias que un único desembolso.
Fija una fecha límite clara para el primer pago y comunica las consecuencias del impago (recargo por mora, pérdida de derecho a voto, proceso judicial).
Proporciona los datos bancarios y el concepto exacto para facilitar las transferencias y evitar errores de identificación.

Después de la junta:

Notifica el acuerdo por escrito a todos los propietarios, incluyendo los ausentes, dentro del plazo legalmente establecido.
Mantén a los propietarios informados del avance de las obras: fotografías, informes del contratista, certificaciones parciales.
Una vez terminadas las obras, envía un informe final de liquidación con los gastos reales, cualquier variación respecto al presupuesto y el saldo resultante.

La transparencia no elimina las discrepancias, pero sí reduce los conflictos y genera confianza en la gestión. Los propietarios que entienden por qué pagan y ven que su dinero se gestiona con rigor son mucho menos proclives a impagar o a impugnar.

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Muchas derramas extraordinarias están directamente relacionadas con las zonas comunes: reformar la piscina, renovar las pistas deportivas, acondicionar el gimnasio o mejorar los accesos. Son inversiones importantes que los propietarios esperan disfrutar durante años. Pero sin una gestión adecuada, esas instalaciones renovadas vuelven a deteriorarse rápidamente por el uso descontrolado.

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