Pisos Turísticos en tu Comunidad: Nueva Ley 2025 de Propiedad Horizontal

Los pisos turísticos se han convertido en uno de los temas más polémicos en las comunidades de propietarios españolas. Ruidos a deshoras, rotación constante de inquilinos y un desgaste acelerado de las zonas comunes son solo algunos de los problemas que generan. La buena noticia es que la Ley Orgánica 1/2025 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal para dar a las comunidades una herramienta real: ahora es posible prohibir o limitar la actividad turística con una mayoría de tres quintos de los propietarios. En esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona la nueva norma, qué procedimiento debe seguir tu comunidad y qué precauciones tomar para que el acuerdo sea válido.

Qué dice la nueva Ley Orgánica 1/2025 sobre pisos turísticos

Contexto: por qué se ha reformado la LPH

Durante años, las comunidades de propietarios se encontraron atrapadas en un vacío legal. La Ley de Propiedad Horizontal original no contemplaba la figura de la vivienda de uso turístico tal como la conocemos hoy —impulsada por plataformas como Airbnb o Booking— y los tribunales interpretaban de forma dispar si bastaba con una mayoría simple o si era necesaria la unanimidad para restringir esta actividad.

La situación se volvió especialmente tensa tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2021, que exigía unanimidad para prohibir los pisos turísticos cuando los estatutos de la comunidad no lo contemplaran expresamente. En la práctica, esa unanimidad era casi imposible de alcanzar: bastaba con que un solo propietario —a menudo el que ya explotaba un piso turístico— se negara para bloquear cualquier acuerdo.

La Ley Orgánica 1/2025 ha venido a resolver esta contradicción de forma definitiva. Al reformar el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador ha optado por una solución intermedia: ni unanimidad ni mayoría simple, sino una mayoría cualificada de tres quintos, que resulta más alcanzable pero que a la vez exige un consenso real dentro de la comunidad.

Las tres claves de la reforma

La reforma introduce cambios concretos que conviene conocer bien antes de convocar ninguna junta:

Primera clave: la mayoría de tres quintos. El nuevo artículo 17.12 LPH establece que la comunidad puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, o directamente prohibirla, mediante acuerdo adoptado por tres quintos del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación. Esto significa que la regla del doble quórum —propietarios y cuotas— se aplica de forma simultánea.

Segunda clave: el régimen de autorización previa. Además de la prohibición total, la norma permite a las comunidades exigir una autorización previa de la propia junta para que un propietario pueda iniciar la actividad turística. Este régimen de autorización debe también aprobarse con la misma mayoría de tres quintos y puede incluir condiciones específicas, como el pago de una cuota especial para compensar el mayor uso de las zonas comunes.

Tercera clave: la no retroactividad. La reforma no afecta a las licencias turísticas ya concedidas y en vigor en el momento de la entrada en vigor de la ley. Los pisos turísticos que operan legalmente antes de que la comunidad adopte el acuerdo de prohibición pueden seguir haciéndolo. Solo las nuevas solicitudes de licencia quedarán bloqueadas si la comunidad ha inscrito el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Cómo puede tu comunidad prohibir o limitar los pisos turísticos

El procedimiento no es especialmente complicado, pero sí requiere seguir los pasos en el orden correcto. Un error en la convocatoria o en la redacción del acta puede dejar el acuerdo sin validez legal.

Paso 1: Solicitar la inclusión en el orden del día

Cualquier propietario puede solicitar al presidente o al administrador de fincas que incluya este asunto en el orden del día de la siguiente junta ordinaria. También es posible solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria si el asunto tiene urgencia.

La solicitud debe hacerse por escrito y con suficiente antelación para que quede reflejada en la convocatoria. No es válido plantear la votación sobre pisos turísticos como punto de ruegos y preguntas: al tratarse de un acuerdo que exige mayoría cualificada y que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe figurar expresamente en el orden del día.

Paso 2: La convocatoria de junta y la documentación necesaria

La convocatoria debe realizarse con un mínimo de seis días de antelación para juntas ordinarias (en los estatutos de tu comunidad puede haberse establecido un plazo mayor). Debe enviarse a todos los propietarios por un medio que permita dejar constancia de la recepción —correo certificado, burofax o notificación fehaciente— y debe incluir:

El orden del día con la mención expresa al punto sobre actividad turística.
La propuesta concreta que se someterá a votación: si es prohibición total, limitación o régimen de autorización.
Si la comunidad ha elaborado una propuesta de texto para los estatutos, conviene adjuntarla para que los propietarios puedan valorarla antes de la reunión.

Es recomendable que el administrador de fincas o, en su caso, un abogado especializado en propiedad horizontal revise el texto de la propuesta antes de la junta. Un acuerdo mal redactado puede ser impugnado.

Paso 3: La votación — mayoría de tres quintos

Durante la junta, el presidente somete el punto a votación. Para que el acuerdo sea válido deben cumplirse simultáneamente dos condiciones:

Que voten a favor al menos tres quintos del total de propietarios del edificio (no solo de los asistentes, sino del total de la comunidad).
Que esos votos favorables representen al menos tres quintos de las cuotas de participación totales del edificio.

Los propietarios que no asistan a la junta pueden delegar su voto por escrito o quedan como ausentes. La ley prevé que, notificado el acuerdo adoptado a los propietarios ausentes, si en el plazo de treinta días no manifiestan su oposición, su voto se computa como favorable. Este mecanismo puede ser determinante en comunidades donde la asistencia a las juntas es baja.

El secretario debe reflejar con precisión en el acta el resultado de la votación: número de propietarios a favor y en contra, cuotas que representan y resultado final. Si algún propietario ausente que no votó en la junta se suma posteriormente al acuerdo, ese dato también debe quedar registrado.

Paso 4: Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad

Este es el paso que muchas comunidades omiten y que, sin embargo, es esencial para que la prohibición sea oponible frente a terceros —especialmente frente a quienes compren un piso en el futuro o soliciten una nueva licencia turística.

Para inscribir el acuerdo debes:

Certificar el acta de la junta con las firmas del presidente y el secretario.
En muchos casos, elevar el acuerdo a escritura pública ante notario.
Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde se ubique el edificio.

El coste es asumible —principalmente honorarios notariales y tasas registrales— y merece la pena afrontarlo si la comunidad tiene una preocupación real por el crecimiento del turismo en el edificio.

Qué pasa con los pisos turísticos que ya tienen licencia

Este es el punto que genera más frustración en las comunidades que dan el paso de prohibir la actividad turística: la ley no tiene efecto retroactivo. Los propietarios que ya dispongan de licencia en vigor cuando se adopta el acuerdo pueden seguir operando con normalidad.

Lo que sí puede hacer la comunidad en este caso es:

Aprobar un recargo en la cuota de gastos comunes para los pisos en régimen turístico, siempre que exista base estatutaria o se apruebe con la mayoría correspondiente. Este recargo puede llegar hasta el 20% de la cuota ordinaria según la doctrina mayoritaria.
Establecer normas de convivencia específicas para los huéspedes de pisos turísticos —horarios de silencio, uso de zonas comunes, protocolo de acceso— que sean de obligado cumplimiento para el propietario arrendador.
Documentar los incidentes de forma sistemática, porque si en el futuro la licencia caduca o el propietario solicita su renovación, la existencia de un acuerdo inscrito en el Registro de la Propiedad bloqueará esa renovación.

Si estás pensando en poner en alquiler tu propia vivienda para uso turístico antes de que tu comunidad apruebe una prohibición, te recomendamos leer este artículo donde explicamos qué debes tener en cuenta antes de alquilar tu vivienda para uso turístico.

Checklist: modelo de acuerdo para tu acta de junta

El acta de la junta es el documento que da soporte legal al acuerdo. A continuación encontrarás los elementos esenciales que debe contener y los errores más habituales que conviene evitar.

Elementos que debe incluir el acuerdo

Identificación de la comunidad: nombre o descripción del edificio, dirección completa y número de finca registral si se dispone de él.
Fecha, hora y lugar de celebración de la junta.
Relación de asistentes y representados: nombre, piso y cuota de participación de cada propietario presente o representado.
Quórum de asistencia: comprobación de que se ha alcanzado el quórum necesario para celebrar la junta en primera o segunda convocatoria.
Texto literal del punto del orden del día referido a los pisos turísticos.
Debate y posiciones: resumen de los argumentos expresados por los propietarios que así lo soliciten.
Resultado de la votación: número de votos a favor, en contra y abstenciones, con su correspondiente representación en cuotas de participación.
Texto del acuerdo adoptado: redacción precisa de lo que se ha decidido —prohibición total, limitación parcial o régimen de autorización—, haciendo referencia expresa al artículo 17.12 LPH reformado.
Firmas del presidente y el secretario.
Notificación a ausentes y plazo de oposición: mención expresa de que el acuerdo será notificado a los propietarios no asistentes y de que disponen de treinta días para oponerse.

Errores frecuentes a evitar

No incluir el punto en el orden del día con suficiente detalle. Una referencia genérica a “asuntos de convivencia” no es suficiente. El orden del día debe mencionar expresamente la actividad turística y el tipo de restricción que se va a votar.

Calcular mal el quórum. El error más común es calcular los tres quintos sobre los asistentes en lugar de sobre el total de propietarios. Si el edificio tiene 20 pisos, necesitas 12 votos favorables que representen al menos el 60% de las cuotas, con independencia de cuántos propietarios hayan asistido a la junta.

No esperar el plazo de treinta días para los ausentes. El acuerdo no se perfecciona hasta que transcurre ese plazo sin que los propietarios ausentes manifiesten su oposición. Elevar el acuerdo a escritura pública antes de que pase ese mes puede generar problemas en el Registro.

Olvidar inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Sin inscripción, el acuerdo obliga a los actuales propietarios pero no es oponible frente a futuros compradores ni frente a la Administración en el momento de conceder nuevas licencias.

No especificar si la prohibición es total o parcial. La redacción ambigua —“se limita la actividad turística en la medida de lo posible”— no tiene valor jurídico. El acuerdo debe ser claro: prohibición absoluta, limitación a determinados pisos, exigencia de autorización previa, etc.

Cómo afectan los pisos turísticos a las zonas comunes de tu comunidad

Más allá del debate legal, hay un impacto tangible que muchas comunidades ya están experimentando. Según datos de asociaciones de administradores de fincas, las comunidades con un porcentaje significativo de pisos turísticos registran hasta un 40% más de incidencias en zonas comunes que aquellas con uso residencial exclusivo.

Los problemas más habituales son:

Saturación de piscinas y zonas de recreo en temporada alta, cuando la rotación de huéspedes genera picos de demanda que los equipos e instalaciones no están dimensionados para absorber.
Deterioro acelerado de ascensores, portales y pasillos por el tránsito intensivo de maletas y el uso descuidado de instalaciones por parte de personas que no tienen ningún vínculo con la comunidad.
Dificultades de control de acceso: sin un sistema estructurado, es imposible saber en cada momento quién está usando las instalaciones y si tiene derecho a hacerlo.
Conflictos por el uso de aparcamiento cuando los huéspedes ocupan plazas de garaje de propietarios que en ese momento no las necesitan.
Ruidos nocturnos y quejas de vecinos permanentes que ven perturbado su descanso por la actividad propia del turismo vacacional.

Estos problemas no desaparecen con la prohibición de nuevos pisos turísticos, porque las licencias existentes continúan siendo válidas. Y en las comunidades que deciden regularlos en lugar de prohibirlos, la gestión de las zonas comunes se convierte en una necesidad urgente.

La apertura automática de puertas y accesos es otra de las áreas donde la tecnología puede marcar la diferencia: en lugar de entregar llaves físicas o códigos de seguridad genéricos a cada huésped, el propietario puede gestionar el acceso de forma remota y temporal, con un registro completo de entradas y salidas.

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Independientemente de si tu comunidad decide prohibir los pisos turísticos o regularlos, hay un problema inmediato que resolver: el uso de las zonas comunes por parte de los huéspedes temporales. Cuando la rotación es alta, los turnos de piscina se desbordan, las pistas de pádel se llenan sin control y nadie sabe si quien está en el gimnasio es vecino o turista de paso.

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